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              (ADMIN)

              2018-02-20

                  摘要 在楼市过去20年发展中,实际是三年一轮的波动,楼市会伴随经济的波动情况产生波动。未来则不同,将进入平稳增长周期。未来一二线城市将从增量市场转为存量市场,而住房需求将从量的增长转为质的需求。 在楼市过去20年发展中,实际是三年一轮的波动,楼市会伴随经济的波动情况产生波动。未来则不同,将进入平稳增长周期。未来一二线城市将从增量市场转为存量市场,而住房需求将从量的增长转为质的需求。 旭辉集团董事长林中近期发表了一个楼市长周期论。据他观察,房地产实际上是20年一个长周期。过去的1998年到2017年,是高速增长、高频波动的长周期,但在新的政策、新的形势、新的行业起点下,未来20年是平稳增长、低频波动的长周期。 林中认为,未来十年甚至十五年,中国房地产市场调控方式基本会沿用行政调控+宏观工具调控混搭使用。 如果从长周期角度来看本轮房地产调控。从去年下半年开始算起,本轮调控已经持续逾一年。密集调控自今年3月份开始,持续超半年。按照惯常规律,楼市开始表现出对政策逐渐适应,从而进入平稳周期,并在低谷徘徊。 以北京二手房市场为例。目前该市场价格调整非常明显,从4月至今的6个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格跌幅近20%,已近2016年四季度水平。低谷之后,楼市还会再进入大小年的惯常周期吗? 楼市低谷徘徊 按照惯常调控规律,楼市在逐渐适应调整政策之后,开始步入低点稳定周期。 以调控最为严峻的北京为例。据伟业我爱我家市场研究院统计,2017年11月中上旬(1日-20日),北京全市二手住宅共网签5256套,与10月中上旬相比上涨64.5%,同比2016年11月中上旬下降57.3%。其中,单日网签量在400套以上的有11月6日的428套、11月13日456套、11月20日的452套,整体网签量依旧维持在每日400套上下的低水平。 从调控之后,北京单月市场表现看,3月份时,北京二手住宅中上旬网签量将近14000套;7、8月份时,中上旬的网签量下跌到仅有4600余套,跌幅达67%;交易量在7-8月份触底后,9月份开始出现企稳回升势头;11月中上旬的网签量与7、8月份同期相比回升了13%左右。 根据安居客房产研究院的监测,今年北京二手市场与传统意义上的“金九银十”相差甚远,表现只能用“铜九铁十”来形容。从成交量看,去年9、10月分别有超3万套和超2万套,而今年9、10月份,成交量持续低于1万套, 9月的同比下降幅度达67%左右。 安居客房产研究院分析师朱万鹏实地调查发现,目前北京二手房价已回到去年9、 10月份的位置,也就是第一轮大涨的结束时期。按照现在市场资金转化收益来看,这个价位已经达到一个较低位置,再回落已经不太可能。从最近中介机构访客量来看,看房人群有所增加,但因为高首付、购房资格等门槛的限制,成交量并不会有过大上升。可以说,现在的市场已经达到调控效果,另外“房住不炒”的定位也将持续坚定不移。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,北京二手房市场目前整体处在低位企稳、稳中有升的态势中,前者是政策调控所致,后者则是市场需求所致。北京二手房市场在低点稳定几个月的同时,房价也在持续小幅下跌,买方话语权逐步增大,部分有首次置业需求或改善需求的客户开始借此机会考虑购房,市场因此回温。不过他指出,在投资投机需求被堵、改善需求购房成本增加的情况下,目前首次置业需求和有能力改善的需求相对较少,这类需求释放也比较缓慢,加上握有主动权,其心态更加理性,挑选也更加慎重,所以市场回温幅度较小。 未来长周期 安居客房产研究院首席分析师张波认为,从国家统计局北京调查总队此前公布的数据来看,北京二手房销售价格已经连续半年呈现下滑,新建商品房销售面积也同比下降44.4%,这和调控政策不无关系。从短期来看,调控政策短时间内肯定不会取消,由于北京的调控政策已是全国最严,再度收紧的几率也极小。延伸到楼市交易活跃度,截止到春节前都不会高增长,到明年3月份后或迎来价平量升局面。 从更长远的周期判断,张波认为,受长效机制影响,未来楼市的波动性尤其是房价的波动性一定会小于2016年前。从这个基本面来看,他表示,楼市未来出现所谓大年或小年的概率也极小,当然由于“五限”类的短期调控措施至少在明年中期都不会有放松迹象,可以预期,明年楼市量缩价平将是大概率方向。 回顾楼市调控周期,从1981年开始在深圳、广州试点商品房开始,国内经历了数次调控。1993年的调控,导致1993年到1998年房地产持续降温,1998年试点住房制度改革到2004年供给侧调控,2005年需求侧调控、2006年调控结构、2009年刺激楼市、2010年再次收紧、2014年再次刺激、2016年再次调控。楼市调控的频繁与其受重视程度可见一斑。 张波认为,长周期的判断要结合人口因素,这一方面是实力购房人群数量的变化,另一方面是不同城市对于人口的吸聚力量。随着人口红利消失,大量人口向都市群聚集,未来20年房地产交易总量将会放缓,不同区域将呈现分化效应。 “人们往往会用日本的房产泡沫破裂和中国对比,但是房产泡沫

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